因离婚丧失轮候资格后两限房如何分割

 

北京市高级人民法院 赵书博

 

[摘要]在轮候期间因离婚丧失轮候资格，夫妻双方欲分割以瞒报离婚事项取得的两限房的，须先经住房保障管理部门处理。在住房保障管理部门处理完毕前，法院不宜先行将其纳入待分割的夫妻共同财产予以分割。住房保障管理部门未作回收处理的，待两限房满足分割条件时按照《婚姻法司法解释二》第二十条予以分割。

 

[关键词] 离婚后财产分割 夫妻共同财产 两限房

 

一、两限房政策法规概要

 

限房价、限套型普通商品住房俗称两限房。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)要求建设、收购并面向符合条件的家庭公开配租配售的各类保障性住房。作为保障性住房的一种，两限房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。【1】 以北京市为例，根据《北京市两限房管理办法(试行)》（以下简称《试行办法》）相关规定，两限房套型建筑面积以90m2以下为主。其中，一居室控制在60m2以下；二居室控制在75m2以下。两限房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。

 

（一）申购条件

 

以北京市申购两限房为例，申请购买两限房家庭应符合以下条件：1、申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。市政府有关部门可根据两限房供需情况，对单身申请人年龄实行动态管理；2、申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准，并实行动态管理。

 

（二）申购流程

 

获取限价商品房的基本流程是申请→初审→复审→备案→签订购房合同→办理房屋登记六大环节。

 

申请家庭持如实填写的《两限房家庭资格核定表》和相关证明材料，向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请。街道办事处或乡镇人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见，将符合条件的申请家庭材料报区县住房保障管理部门。人户分离申请家庭情况应在户口所在地和实际居住地同时进行公示。区县住房保障管理部门对申请家庭材料进行复审，并将符合条件的申请家庭情况进行公示，无异议的，报市住房保障管理部门备案。市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭材料予以备案。区县住房保障管理部门为经过备案的申请家庭建立市和区县共享的住房需求档案。

 

各区县住房保障管理部门负责组织本地区县符合条件的申请家庭，通过摇号等方式配售两限房。其中对解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、重点工程等公益性项目涉及的被拆迁或腾退家庭和家庭成员中含有60周岁以上（含60周岁）老人、严重残疾人员、患有大病人员、复转军人、优抚对象的家庭及自愿放弃经济适用住房购买资格的家庭可优先配售；对其他符合条件的家庭，按照住房困难程序，优先配售给无房家庭。对多次参加摇号均未摇中且轮候3年以上（不含3年）的申请家庭，区县住房保障管理部门可直接为其配售。

 

二、因离婚丧失两限房轮候资格

 

申购者的家庭成员人数、婚姻状况、家庭收入、住房情况等申购信息都属于申购两限房审核范畴，其中任何一项申购信息情况发生变动，都会间接影响其他申购者利益。基于此，申购者应及时、如实向住房管理部门报告申请信息变动情况。

 

申购家庭以夫妻名义申购两限房的，经住房管理部门审核通过的，一般可申购较大套型两限房（如两居室）。当以夫妻名义共同申购两限房的夫妻在轮候阶段离婚时，夫妻双方不再符合共同申购较大套型两限房资格的，应及时向所在街道（乡镇）住房保障部门如实申报家庭人口变动情况，办理申请购买两限房变更登记（变更为较小套型两限房）。若夫妻双方隐瞒真实离婚情况，未办理申请购买两限房变更登记，仍以夫妻名义继续申购的，其行为将违反《试行办法》第二十七条规定的如实报告申请家庭的收入、住房、资产等情况义务。至于是否构成《试行办法》第二十九条规定的“弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明等骗购行为”应先由住房保障管理部门予以认定。【2】如果行为人未如实报告离婚事项的行为属于骗购，则应按照该《试行办法》第二十九条的规定追究行为人相应的法律责任。

 

由于离婚后单独任何一方均不再符合申请较大套型两限房条件，如原夫妻二人在轮候期间未及时如实申报离婚事项，将可能导致其他满足申请条件的申请人丧失了获得该两限房的机会，间接损害了社会公共利益。基于此，丧失轮候资格后，原夫妻任何一方与开发商签订的《商品房预售合同（两限房）》将可能因为违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定而无效。合同无效后，住房保障管理部门是责令购房人退回已购住房还是按同地段普通商品住房价格补足购房款，当属行政机关自由裁量的范畴，法院不宜越权直接处理诉争两限房。

 

各地出台的住房保障文件几乎都未明确轮候期间这一概念，更没对该期间的起止时间点作出规定。比较容易接受的是以住房保障部门通过申购者提交的申购材料审核，将申购者纳入轮候对象时间点作为轮候期间起点。但是与申购者如实申报义务直接关联的更重要的问题是如何确定轮候期间时间截止点。是以住房保障部门向申购者发出《两限房（限价商品房）配售通知书》为时间截止点，以申购者与开发商签订《商品房预售合同（限价商品房）》或《商品房买卖合同（限价商品房）》为时间截止点，还是以申购者办理房屋登记为时间截止点，抑或以两限房满足在市场上公开自由交易条件时为时间截止点？如果轮候期间截止点太前，可能不利于防范申购人通过“虚假”结婚登记“骗取”较大套型两限房申购资格；如果轮候期间截止点太后，可能又或多或少间接限制了离婚自由。

 

根据物权法定的原则，房屋所有权的取得，应以办理房屋产权登记为始。在申购者办理两限房产权登记前，申购者尚未取得房屋所有权。也就是说在申购者办理两限房产权登记前，住房保障部门并没有履行完毕保障符合两限房申购条件的申购者最终取得两限房的所有权的职责，也没有履行完毕审查申购者是否符合申购条件的义务，申购者同时也存在及时、如实报告申报信息变动的义务。

 

三、离婚分割限价商品房的一般规则

 

（一）确定共有情况

 

如果诉争两限房属于夫妻共同财产，则依据《婚姻法司法解释三》第十八条之规定应予以分割；如果诉争两限房不属于夫妻共同财产，则不在分割之列。

 

婚姻存续期间夫妻双方乃至全部家庭成员共同提出购买对应套型两限房申请的，经住房管理部门审核符合购房条件后，全部申请人共同取得取购房权利。两限房是具有一定的人身属性的保障性住房，即使仅由一名家庭成员全程办理申购、单独签署购房合同、单独支付全部房款、甚至房屋产权证书登记的所有权人仅为一名家庭成员，但基于该两限房系全部家庭成员共同申请获得，保障的是全部家庭成员的居住权，故应将全家共同申请获得的两限房认定为全部家庭成员共同共有。若仅以出资为标准认定房屋权属，有悖于两限房的社会保障属性，显然有失公平。这一点与夫妻一方以其个人财产购买普通商品房并单独登记于自己名下则认定为夫妻一方单独所有显著不同。

 

（二）满足分割条件

 

按照《婚姻法司法解释二》）第二十一条的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。结合两限房限制流转政策，司法实践中对尚未取得两限房所有权或者尚未取得两限房完全所有权的认定主要存在以　下两种标准：

 

1、办理两限房产权登记

 

按照《物权法》第十四条的规定，房屋所有权的取得，应以办理房屋产权登记为始。申购者自取得两限房产权登记时起，就应视其取得两限房所有权。此时法院虽然可能不会直接拒绝处理诉争两限房分割请求，但出于限制期内两限房流转受限的考虑，一般也只是谨慎分割诉争两限房份额及占有、使用问题，较少直接实体分割房屋。

 

2、在市场上公开自由交易

 

以北京市两限房的政策为利，限价商品房办理的房屋所有权证上应载明“限价商品房”，自取得契税完税证明或所有权证起5年内不得转让。囿于诉争房屋不能上市交易，房屋评估机构难以对诉争房屋评估作价，法院客观上也无法确定给对方的补偿数额，实践中多以诉争两限房目前不具备分割条件为由不处理房屋分割请求。满5年后如需转让应由区住保办优先回购，如不回购，则可以上市交易，但应缴纳差价的35%的土地出让金后方可办理转移登记手续。两限房经过相应程序上市交易时意味着其已经变为普通商品房，所有权人具备该商品房的完全所有权。

 

（三）确定分割方式

 

双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，《婚姻法司法解释二》第二十条给出了三类处理方式：1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

 

结语

 

婚姻状况作为申购两限房条件之一，对住房保障管理部门配租、配售决策产生重要影响，对其他两限房申购者权益也有重要影响，关涉社会公共利益。两限房申购人员在轮候期间一旦出现婚姻关系变动，应及时向住房保障管理部门告知婚姻关系变动情况，以便住房保障管理部门作出下一步安排。法院作为司法机关，既无权又无法代替作为行政机关的住房保障管理部门通盘考虑两限房配置问题，所以在轮候期间因离婚丧失轮候资格，夫妻双方欲分割以瞒报离婚事项取得的两限房的，须先经住房保障管理部门处理。在住房保障管理部门处理完毕前，法院不宜先行将其纳入待分割的夫妻共同财产予以分割。

 

注释

 

　　【1】参建《北京市两限房管理办法(试行)》第二条：“本办法所称两限房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。”

 

　　【2】《北京市两限房管理办法(试行)》第二十七条：“已经市住房保障管理部门备案的申请家庭，其家庭收入、住房和资产等情况在轮候期间发生变化的，应如实向所在区县住房保障管理部门报告，区县住房保障管理部门会同有关部门对其申报情况进行复核。区县住房保障管理部门也可对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。对经核实不符合购买两限房条件的家庭，应取消其购房资格。”第二十九条：“对弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由所在区县住房保障管理部门取消其申请资格，5年内不得再次申请；对已骗购两限房的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段普通商品住房价格补足购房款；已构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。”