房屋网络司法拍卖的按揭贷款问题探析 

 

浙江省高级人民法院 唐学兵

 

民事执行的标的可分为财产和行为，实践中的民事执行绝大多数是对财产的执行，而有时对物的交付和行为的执行也可转化或衍生出对财产的执行。基于网络司法拍卖所具有的公开性、公平性、广泛性、持续性和便捷性等特点，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）确定了财产变价实行网络司法拍卖优先的原则。

 

房屋作为执行标的物占有较大分量，据淘宝网司法拍卖平台数据不完全统计，浙江网络司法拍卖自2012年6月开始实施至2016年6月底，共有51036件标的物上线拍卖，其中不动产就有35060件，占到69%，而不动产中房屋又占绝大多数。加之房屋自身价值高，如何有效提升网络司法拍卖房屋的成功率和实现拍卖房屋价值的最大化，在很大程度上直接决定了申请执行人债权的实现程度。但另一方面，也因房屋价值高，不少潜在的竞买人受自身经济能力的限制而无法一次性付款往往只能“望拍兴叹”，这又大大降低了竞买人对房屋网络司法拍卖的参与度。为此，迫切需要在房屋网络司法拍卖中引入按揭贷款，有效解决房屋拍卖中的资金瓶颈。

 

一、僵局：执行法院在买受人付清全款后才能送达拍卖成交裁定，与贷款银行在房屋抵押登记后才能放款

 

在司法拍卖包括网络司法拍卖中，为降低房屋拍卖价款不能到位的风险，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条明确要求只有买受人付清拍卖价款后执行法院才能向买受人送达拍卖成交裁定，尽管此时房屋的所有权已经转移至买受人，但根据物权法第三十一条，买受人以该房屋进行抵押的，仍需先进行所有权变更登记再办理抵押登记。而在按揭贷款中，银行亦为了降低贷款风险，要求只有办理房屋抵押登记后才能放款。执行法院和贷款银行各自出于降低风险的考虑而出现的时间节点上的僵局，使得房屋网络司法拍卖中无法直接进行按揭贷款。

 

1.网络司法拍卖的房屋已被查封，但查封的房屋依法不能抵押，这使得网络司法拍卖的房屋在拍卖成交裁定送达买受人之前不能进行按揭贷款。根据民事诉讼法第二百四十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法司法解释》）第四百八十六条的规定，对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对被执行的财产，人民法院应当先采取控制性执行措施，并在责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务未果的情况下，才能采取包括网络司法拍卖在内的处分性执行措施。但物权法第一百八十四条第（五）项又将依法被查封的财产排除在抵押财产之外。据此，对网络司法拍卖的房屋在拍卖成交裁定送达买受人之前，因该房屋尚处于查封状态，自然也就不能进行按揭贷款。

 

关于网络司法拍卖的房屋查封效力消灭的时间问题。从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第三十条“查封效力消灭”和第三十一条“解除查封裁定”的不同表述来看，对于查封期限届满未办理延期手续和查封财产被执行拍卖这两种情形，该规定直接规定为查封效力消灭；而对于申请执行人撤回执行申请或者放弃债权等6种情形，该规定则要求执行法院作出解除查封裁定，并送达相关人员和机构。由此，查封的房屋被网络司法拍卖的，查封的效力属于自然消灭，无需由执行法院作出解封裁定来消灭查封的效力。也就是说，执行法院作出拍卖成交裁定并送达买受人时即发生查封效力的消灭，拍卖成交裁定具有使查封效力消灭的功能。否则，必将陷入另一个僵局之中，即《查封规定》第二十八条所规定的轮候查封，在前一查封解除后，登记在先的轮候查封即自动生效，这将导致查封无限循环、永无止境。对此，最高人民法院在给北京市高级人民法院《关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》中已明确，执行法院对已查封的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封的效力。该批复还明确，执行法院对已查封的财产进行拍卖的，原查封的效力消灭，执行法院无需先行解除该财产上的查封，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。

 

2.房屋拍卖成交裁定虽具有物权变动的效力，但抵押登记仍需以所有权变更登记为前提，这使得网络司法拍卖房屋的按揭贷款只能在所有权变更登记之后进行。执行程序中的拍卖成交裁定，属于物权法所规定的导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院的法律文书。根据《民诉法司法解释》第四百九十三条及《网拍规定》第二十二条，网络司法拍卖的房屋所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。尽管如此，为维护第三人的利益和交易安全，物权法第三十一条明确，对于网络司法拍卖的买受人而言，其以该房屋设立抵押时，仍需持拍卖成交裁定向不动产登记机构申请办理所有权变更登记，并在所有权变更登记后进行抵押登记，抵押权自登记时设立。

 

二、破局：房屋网络司法拍卖按揭贷款的路径探析

 

在网络司法拍卖中，由于执行法院需要买受人支付全部价款后才能向买受人送达拍卖成交裁定并发生所有权变动的效力，这与房屋买卖按揭贷款中需提前“借出”银行资金不同，买受人面临着付清全款的巨大资金压力。实践中，银行为规避风险，有的要求买受人先筹集全款支付给执行法院后再凭执行法院的拍卖成交裁定办理房屋所有权变更登记并进而办理抵押贷款；有的要求买受人先向银行申请短期贷款（一般利率也相对比较高）用于补齐房屋拍卖全部价款后，再凭执行法院的拍卖成交裁定办理房屋所有权变更登记并进而办理抵押贷款。实际上，这两种方式对于网络司法拍卖的买受人来说，仍未摆脱资金压力，而且也不是真正意义上的按揭贷款。鉴此，破解房屋网络司法拍卖与按揭贷款的上述僵局，需要另辟蹊径。

 

1.由保险公司对按揭贷款承保保证保险。保证保险是由债务人为投保人，向保险人投保并交纳保险费，保险人以债权人作为被保险人，在保险期限内投保人不能履行与被保险人签订合同所规定的义务给被保险人造成经济损失的，由保险人承担赔偿责任。保证保险作为一种保险手段，具有分散风险、消化损失的功能。在房屋网络司法拍卖的按揭贷款中引入保证保险，买受人在拍卖成交支付首付款后，与银行签订借款合同和抵押合同（亦可在借款合同中设定抵押条款，下同），并约定在买受人向保险公司投保保证保险后银行即发放借款。保证保险可以约定为阶段性保险，保险期限自借款合同签订之日起至房屋所有权变更登记及抵押登记手续办妥之日止，在此期限内，买受人不得以任何理由中断、撤销保险。在买受人完成投保并将保险单正本交银行保管后，银行将借款直接发放至执行法院指定账户，执行法院作出拍卖成交裁定送达买受人，买受人凭此办理房屋所有权变更登记和抵押登记。在买受人不能办理抵押登记致使抵押权不能设立给银行造成损失时，由保险公司依据保证保险合同向银行承担责任。

 

2.由担保公司对按揭贷款提供保证。在操作模式上与保证保险并无多大的差别，只是将由保险公司的保证保险替换成担保公司的保证，这种保证可以约定为阶段性保证，即保证期限自借款合同签订之日起至房屋所有权变更登记及抵押登记手续办妥之日止。

 

3.对拍卖标的物的房屋进行抵押预告登记。买受人拍卖成交支付首款后，与银行签订借款合同和抵押合同，并约定抵押预告登记后贷款银行即发放借款。为办理抵押预告登记之需，需要由执行法院向不动产登记机构作出准许买受人申请抵押预告登记的协助执行通知书。因为在买受人尚未付清全款之前，执行法院不能将拍卖成交裁定送达买受人，房屋仍属被执行人所有并登记在其名下，没有执行法院的协助执行通知书，不动产登记机构的抵押预告登记将失去依据。具体操作上，可以由买受人向执行法院提出申请并作出承诺：在执行法院向其送达拍卖成交裁定后即向不动产登记机构办理房屋所有权变更登记和抵押登记，具备办理抵押登记条件而拒不申请抵押登记的，视为悔拍并承担相应法律后果。执行法院根据买受人的申请作出协助执行通知书，不动产登记机构根据协助执行通知书进行房屋抵押预告登记，银行向买受人发放借款直接交付到执行法院指定账户（该笔款项暂不作为被执行人财产处理待抵押登记完成后再行处理），执行法院作出拍卖成交裁定送达买受人，买受人持拍卖成交裁定申请房屋所有权变更登记和抵押登记。如果买受人未经银行同意转移房屋所有权，或者为其他债权人设立抵押权的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定，这些行为不产生物权效力。同时，在具备条件的情况下，买受人违反承诺不申请抵押登记的，执行法院可依据《网拍规定》第二十四条，对买受人交纳的首付款中的保证金部分按照悔拍处理；同时，撤销拍卖成交裁定并向不动产登记机构送达协助执行通知书要求撤销房屋所有权变更登记，对银行打入执行法院指定账户的借款部分予以返还。