妥善化解物业纠纷 推动社区和谐发展

 

天津河西法院关于物业纠纷案件审理情况的调研报告

 

作者   钱天彤 陈妍红 郭超 李硕

 

为进一步了解物业纠纷总体情况，促进天津市河西区物业管理水平不断提升，为和谐优质生活区建设献计献策，河西区人民法院成立课题组，对该院2013年至2017年受理的物业纠纷案件审理情况进行了专题调研。

 

一、基本情况

 

1.案件数量持续保持高位。2013年至2017年河西法院受理物业纠纷案件数量分别为1620件、1676件、1770件、1604件、2062件，共8732件，约占传统民事案件总数的13%，已成为该院数量最大的民事案件类型之一。

 

2.案件类型以追索物业费为主。该院受理的物业纠纷案件，几乎全部为物业公司起诉主张业主支付物业费，且胜诉率高，由业主或业主委员会提起的诉讼仅有8件，且胜诉率低。多数业主由于缺乏法律意识、举证能力，在发生纠纷或利益受损时，一般只会采取拒交物业费的方式进行私力救济，不能选择诉讼等更为合理有效的途径化解矛盾。

 

3.调解撤诉率高。该院作为“全国多元化纠纷解决机制改革示范法院”，多年来，充分发挥物业纠纷诉前调解工作室作用，按照“以点带面、整体化解”的工作思路，加强与区司法局合作，积极开展物业纠纷诉前联合调解，取得显著成效，案件调解撤诉率达80%。

 

4.送达困难。该院以判决方式结案的1765件案件中，有81%的案件采用公告方式送达，直接送达率很低。这主要是因为业主对参加诉讼有抵触情绪，业主信息不全，人房分离现象普遍等。

 

5.群体性特征明显。物业纠纷往往涉及同一小区的众多业主，业主们经常基于共同利益“抱团”参加诉讼。有的小区业主与物业公司之间的矛盾存在已久，冲突不断升级，以致演化为群体性事件，给审判工作带来很多压力和难度，也给社会安全稳定带来隐患。

 

二、原因分析

 

1.涉及法律关系较为复杂。物业服务合同涉及物业公司、业主、业主大会、业主委员会、开发商等多个主体，利益交织，易生纠纷。还兼具委托、雇佣、承揽、保管等合同特征，范围广泛，服务标准和费用认定存在困难。

 

2.物业服务水平仍需加强。物业公司服务不到位是业主的首要抗辩理由。一些物业公司确实存在责任意识不强、内部管理不善、服务质量不高等问题。业主反映较多的是房屋漏水、小区公共设施未能及时维修、清洁等服务存在瑕疵、小区内违法建设屡禁不止、业主知情权得不到保障等。

 

3.业主交费意识有待提高。由于缺乏相应约束机制和从众效应的影响，业主无故拖欠物业费的现象十分普遍，有的小区交费率不足10%。长此以往，将造成业主不交费，物业公司服务差，业主不满意的恶性循环。

 

4.开发商前期行为有瑕疵。有的开发商存在“只管前期售卖，不管后期物业”的思想，前期销售许诺过多过高，夸大房屋质量和配套设施功能，后期建造中却不能兑现承诺，电梯、供配电排水、智能化、停车位等配套设施建设不到位，交房后对维修不及时，使得业主把大量矛盾转嫁给物业公司，加剧了物业公司与业主的紧张关系。

 

5.业主委员会作用难发挥。虽然绝大多数小区成立了业主大会、业主委员会等组织，且有法定的职责和程序，但由于业主民主意识不强，参与积极性不高，组成人员精力、知识、能力有限，缺乏有效监管等原因，上述业主组织常常沦为虚设，很难真正发挥应有作用。

 

6.监督管理机制尚不完善。目前物业管理涉及房管、行政执法、公安、街道、社区、法院等多个部门，存在多头管理、职能交叉、权责不清的现象，各部门之间缺乏沟通协作、信息共享的常态化机制，有效的工作合力尚未形成。

 

三、对策建议

 

1.加强与行政机关的沟通交流。建立常态化的联席会议制度，定期召开法院与物业管理相关职能部门联席会议，就物业纠纷的总体情况、法律政策、执法协作、裁判尺度、重点案件等进行研判探讨，统一思想认识，明确规则标准，形成齐抓共管的良好工作格局。

 

2.深化多元化纠纷解决机制改革。充分发挥调解工作在物业纠纷处理中的积极作用，以河西区诉前联合调解中心为依托，进一步充实调解队伍，扩大调解范围，改进调解方法，促进物业纠纷整体化解、源头化解、彻底化解，创新发展新时代“枫桥经验”。

 

3.推动建立制约惩戒机制。针对业主故意拖欠物业费的情况，通过二手房过户需提交物业费结清证明、判处违约金、依法纳入失信被执行人名单等措施，建立失信惩戒机制，提高物业费收缴率。

 

4.加强业主委员会建设。积极开展业主委员会成员专业培训，提高履职能力，倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党员、人大代表、政协委员、机关事业单位人员等参与业主委员会，理顺居民委员会、业主委员会、物业公司之间的关系，推进沟通合作，加大监督力度，确保业主委员会真正发挥作用。

 

5.加大宣传教育力度。通过多种渠道、多种方式宣传物业管理法律法规政策，提高全社会对物业管理的重视程度，促进物业公司提升服务质量，引导业主依法理性维权，法院适时通过物业纠纷案件巡回审判、示范诉讼等方式，加强以案释法，发挥法治的引领和示范作用。

 

（原文链接：https://www.chinacourt.org/article/detail/2018/05/id/3309716.shtml）